Pourquoi votre conseil de copropriété a besoin d'un fonds d'auto-assurance (et ce qui arrive si vous n'en avez pas)

Si vous siégez au conseil d'administration d'une copropriété au Québec, il y a de bonnes chances que vous ayez entendu le terme fonds d'auto-assurance sans que personne ne vous explique vraiment ce qu'il signifie pour vous personnellement.

Voici la version courte : depuis l'entrée en vigueur du projet de loi 141, les syndicats de copropriété du Québec doivent maintenir un fonds d'auto-assurance au moins égal à la franchise la plus élevée de la police d'assurance maitresse de l'immeuble. Si votre immeuble a une franchise de 50 000 $ sur sa police de biens et que votre fonds n'en contient que 10 000 $, votre syndicat est exposé — et selon votre déclaration de copropriété, cet écart peut devenir une cotisation spéciale imposée directement aux copropriétaires après un sinistre, au pire moment possible.

Le problème n'est pas que les conseils s'en désintéressent. C'est que cette exigence est rarement expliquée en langage clair, et que la plupart des syndicats autogérés sont dirigés par des bénévoles non rémunérés qui ont un emploi à temps plein sans rapport avec l'assurance ou la conformité des bâtiments. Suivre les franchises, la suffisance du fonds de prévoyance et la documentation d'audit en plus de tout le reste, c'est beaucoup demander.

Quelques points à vérifier dès aujourd'hui, peu importe où en est votre syndicat :

• Quelle est la franchise la plus élevée parmi toutes les polices actives de votre immeuble?
• Le solde actuel de votre fonds d'auto-assurance atteint-il ou dépasse-t-il ce montant?
• Avez-vous la documentation prête — rapports d'évaluation du bâtiment, registres d'entretien — au cas où votre assureur la demanderait au renouvellement?

Si vous ne connaissez pas la réponse aux deux premières questions de mémoire, c'est plutôt normal — et c'est exactement l'écart que notre Trousse de préparation en assurance pour syndicats de copropriété du Québec a été conçue pour combler. Elle inclut un calculateur de fonds d'auto-assurance qui fait les calculs pour vous, ainsi qu'une liste de vérification de préparation à l'audit pour que vous ne soyez pas pris de court la semaine précédant un renouvellement.

Cet article est une information générale, et non un avis juridique ou en assurance propre à votre syndicat. Confirmez les obligations spécifiques de votre immeuble auprès de votre courtier d'assurance, de votre gestionnaire de syndicat ou d'un professionnel du droit.